Shopping Dique 3: Sería inaugurado a principios de 2011
En 2005, Pablo Gronda se asoció a Silvana González, de la empresa Madero Este, para desarrollar en conjunto un emprendimiento de usos mixtos en pleno Dique 3, compuesto por un centro comercial y oficinas. Fue su ingreso al mercado inmobiliario en Puerto Madero.
Gracias a su incorporación, el proyecto fue reformulado y se reinició la obra, que estuvo paralizada durante varios años debido a problemas financieros suscitados tras la muerte de Alberto González, su mentor.
Gronda conduce una empresa familiar con 50 años de trayectoria, fundada por su padre, Luciano, quien presidió durante casi 18 años la Asociación de Empresarios de la Vivienda. La mayor parte de sus construcciones se concentraron en la zona de Belgrano y Nuñez, especialmente sobre Av. Libertador.
Actualmente, además del emprendimiento del Dique 3, impulsa también el proyecto “Nuevo Quilmes”, un country en la zona sur caracterizado por su excelente ubicación y accesibilidad.
En este reportaje exclusivo, Gronda nos cuenta las principales características del futuro shopping del Dique 3, del cual ha trascendido muy poca información en todos estos años, pese al notorio avance de la obra y su inminente inauguración, prevista para los primeros meses del año próximo.
Misterioso, no quiso difundir aún su nombre, reservándoselo para el momento de la presentación oficial, que será en muy poco tiempo, marcando el inicio de la comercialización de sus locales.
Más allá de las estrategias de marketing, lo cierto es que la inauguración de este centro comercial -tan estratégicamente ubicado, en el corazón de Madero Este- ha sido largamente esperada por quienes habitamos Puerto Madero y seguramente le imprimirá vitalidad y dinamismo a nuestro barrio, dando inicio a una nueva etapa en su crecimiento y evolución.
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¿En qué fase de la obra se encuentran actualmente? ¿Cuándo inaugurarían?
Estamos en la fase final de la obra, con perspectivas de terminar el edificio completo hacia fin de este año o principios del que viene. Probablemente inauguraremos el shopping apenas comenzado el 2011, pero las oficinas unos meses antes, debido a que ya tenemos al menos dos inquilinos en condiciones de mudarse. Por el momento no puedo difundir la identidad de estas empresas, pero sí adelantar que son del sector de servicios.
Respecto del shopping, el próximo paso, que encararemos a partir del segundo semestre de este año, es el de la comercialización, definir el conjunto de locatarios.
La idea es que sea un shopping orientado básicamente al turismo y a los habitantes de Puerto Madero, los que viven y trabajan en la zona. La comercialización la haremos con un equipo profesional propio. Será un shopping básicamente urbano, de unos 80 locales, con un tamaño estilo Patio Bullrich. El esfuerzo de comercialización es importante pero podemos afrontarlo nosotros.
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¿Ya tiene nombre el shopping? Recuerdo que hace un año y medio cuando entrevisté a Silvana González, tu socia, me dijo que estaban barajando varias opciones y que ella quería que estuviera vinculado con el “agua”, debido a su ubicación frente al dique. ¿Ya lo definieron?
Estamos en eso, se va a saber próximamente, dentro de unos pocos meses, en el momento en que se haga el lanzamiento. Es parte de la estrategia comercial y de marketing.
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A ver si entendí bien…¿Planean comercializar el shopping en sólo seis meses?
Sí, es así. Como te comenté recién, su escala es reducida y ya hemos establecido algunos contactos previos, se han comunicado con nosotros unos cuantos interesados, aún cuando todavía ni hemos difundido el proyecto, porque hasta ahora nos concentramos en terminar la obra, que ya de por sí fue muy compleja. Pero nos asesoraremos con especialistas en el tema, porque obviamente el alquiler de un local en un shopping es distinto al de una oficina: es un esfuerzo conjunto, hay mucho diálogo, se negocian las ubicaciones. Debe buscarse un equilibrio en las plantas, que todas tengan su atractivo, su flujo propio, que ofrezcan algo distinto que convoque a la gente a recorrerlas. Además, en nuestro país estas decisiones suelen ser de corto plazo, según las perspectivas de la economía. Y éste va a ser un buen año, el próximo también. Distinto hubiera sido si inaugurábamos a fines de 2008, como habíamos previsto inicialmente. O, peor aún, durante el año pasado. Somos optimistas, las ventas en los shopping se han recuperado notoriamente desde diciembre pasado y el turismo internacional ha regresado. Es un clima propicio para que las marcas apuesten a seguir expandiéndose, más aún si es posicionándose en un lugar como Puerto Madero.
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Respecto de las marcas, ¿Cuál será el perfil?
Serán primeras marcas. Tenemos pensado convocar también alguna marca extranjera que quiere desembarcar en el país con un local en Puerto Madero. Creo que el lugar lo amerita. Pero básicamente, como en todos los shoppings, serán marcas nacionales, cuya identidad y presencia están muy arraigadas en los consumidores locales. Los extranjeros, por su parte, cuando vienen al país no compran muy diferente a como lo hacemos nosotros, también priorizan el diseño de acá.
Queremos que el locatario proponga algo distinto, porque el lugar es propicio para innovar. Tanto en la imagen del local, como en la presentación de nuevos productos, últimos modelos, líneas exclusivas, etc. Nos proponemos que la experiencia de compra sea distinta. Sin dudas, será un shopping del Siglo XXI y el hecho de que no sea tan grande hará que se luzca aún más, ya que podrá ser recorrido relativamente rápido y con comodidad.
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¿Son tres niveles de shopping, no?
Correcto: primer subsuelo, planta baja y primer piso. Además habrá cuatro niveles de estacionamiento, de los cuales hay dos que en realidad serán seminiveles porque están metidos a su vez en lo que es la losa del shopping. Más abajo habrá otro nivel de cocheras exclusivo para el shopping y finalmente otro reservado a las oficinas. En total son 650 cocheras, una cantidad muy alta en comparación a la que tienen los otros shoppings de la ciudad, a excepción del Dot. La normativa ha cambiado mucho en estos últimos años, lo mismo respecto de las escaleras y salidas de emergencia, se ha vuelto muy exigente y está bien que así sea. Además están las cocheras del Hilton, así que contrariamente a lo que sucede hoy, va a ser fácil conseguir estacionamiento en Puerto Madero, al menos a la altura del Dique 3.
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¿Va a tener supermercado finalmente?
No, porque no se condice con el nivel del shopping, no se pueden mezclar las bolsas del supermercado con un local de relojes de alta gama, por ejemplo. Hubo ofertas, pero las descartamos. Además, toda la parte de provisión es complicada, genera un movimiento y barullo que quisimos evitar. Lo mismo con el tema de la limpieza, los supermercados generan mucha suciedad. No, definitivamente creímos que no le iba a sumar al shopping tener un supermercado, sino que por el contrario le restaría. Además en los últimos tiempos abrieron en Madero Este varios autoservicios y almacenes de escala barrial y creo que alcanzan para cubrir la demanda del barrio, que aunque crezca nunca va a ser tan voluminosa.
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¿Cómo imaginan el impacto que va a tener la inauguración del shopping en el barrio?, ¿Qué le cambiará a quienes lo habitan y transitan?
Va a ser un shopping interno y externo, de puertas abiertas, ya que las calles peatonales que lo rodean (Olga Cossettini y Carola Lorenzini) van a tener un rol muy importante en el desarrollo de su actividad. En la mayoría de los shoppings el entorno está compuesto o por grandes avenidas o por calles muy angostas, en donde no se puede desarrollar ninguna actividad sin afectar el normal desenvolvimiento del tránsito. Acá la idea es todo lo contrario: nos propusimos que el entorno sea una extensión del shopping, se integre a él, pero no sólo desde un punto de vista comercial sino sobre todo como ámbito social: Un lugar en donde la gente se pueda sentar a tomar un café con una vista privilegiada, escuchar música, que algunos días funcione un mercadito de flores, muestras de arte, actividades culturales. No olvidemos que tenemos a un paso la Plaza Reina de Holanda y enfrente al Parque Mujeres Argentinas. Imaginamos hacer espectáculos, presentaciones, desfiles. Pretendemos imprimirle una impronta a todo el área para que se note que algo nuevo surgió con su apertura. Actualmente notamos que al barrio todavía le falta un poco de vida y movimiento local y un centro comercial urbano tan estratégicamente ubicado va a colaborar, al generar un punto de encuentro, entretenimiento y esparcimiento. Por otra parte, no olvidemos que el shopping estará justo en la desembocadura del Puente de la Mujer, y será un nuevo motivo para cruzarlo, descubrir y transitar Madero Este.
El diseño del edificio también contribuirá en esta integración con su entorno. La planta baja será muy cálida, con toldos muy característicos, que cobijarán a los locales y espacios gastronómicos que den a la calle. La parte de arriba será muy blanca y elegante, con ventanales gigantescos, completamente transparentes, de manera que sea lo más imperceptible posible el límite entre el adentro y el afuera. Serán, de hecho, los vidrios de oficina más grandes de nuestro país.
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Como sabrás, en el Dique 1 habrá un shopping de mayores proporciones, denominado Madero Harbour. ¿Cómo imaginás la convivencia? ¿Hay lugar en Puerto Madero para dos centros comerciales?
Hemos escuchado hablar mucho de ese shopping. Pienso que va a estar más orientado a proveer servicios, con supermercado, tiendas anclas, etc. Por otra parte, nosotros tenemos una ubicación única, accesible y muy céntrica. Y el tamaño hace la diferencia: nunca pretendimos ser Unicenter ni nada parecido, porque de hecho tengo mis dudas de que Puerto Madero tenga la masa crítica para un shopping más grande. Este es un barrio joven, que se ha desarrollado muy rápido, pero ha demorado más de los previsto en habitarse. No hay que apresurarse, la oferta debe ser armónica y equilibrada, acompañando el crecimiento del barrio. Supongo que un shopping de esas características tendrá sentido si se urbaniza la zona sur, no sólo el Dique 1, sino también si se concreta el proyecto en la ex Ciudad Deportiva de Boca (Santa María del Plata).
Igualmente, más allá de esto, imagino que podremos convivir perfectamente, incluso compartiendo el mismo público, que se acercará a cada centro comercial a buscar alternativas y experiencias diferentes, de acuerdo a lo que necesite en cada momento.
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En el shopping sos socio de la firma Madero Este, dirigida por Silvana González, pero las oficinas que están en los pisos superiores son únicamente de tu propiedad…
Sí, es así. Son 6 pisos de oficinas. Como te comenté al principio, seguramente inauguraremos las oficinas algunos meses antes, hacia fin de año, tal vez en octubre. Ya tenemos dos empresas confirmadas y la obra está avanzando muy rápido.
Son oficinas grandes, pisos enteros, que llegan hasta 2.500 m2 por planta. De hecho, son las plantas más grandes que existen actualmente en el mercado.
Igualmente, son procesos que llevan su tiempo. Por la magnitud de las plantas, las interesadas son compañías grandes, internacionales, que muchas veces consultan para ocupar varios pisos a la vez. Empresas que, por ejemplo, tienen diversas ubicaciones y ahora deciden concentrar y consolidar todo en una. Muchas veces, la mudanza requiere decisiones y autorizaciones del exterior, la venta de algún edificio que ya tienen, etc. No ocurre de un día para el otro, hay que tener paciencia.
Las oficinas para nosotros son un negocio de renta, únicamente se alquilan, no están a la venta. El m2 de alquiler ronda los U$S 30 x m2.
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¿En que año fue tu ingreso al proyecto?
En 2005. La obra estaba parada desde hace varios años. El proyecto inicial tenía como eje salas de cine (su nombre era Cinema Paradiso) pero cuando nosotros ingresamos como socios lo desestimamos. El mercado había cambiado y los cines ya no prometían ser un buen negocio. Nos llevó 10 meses redefinir el proyecto. Retomamos la obra a fines de 2006, cuando comenzamos a demoler lo preexistente y volvimos a excavar. La parte de losa de subsuelos, que es la más dificultosa, la hicimos con la constructora Caputo, que llegó hasta el nivel del shopping, de acuerdo a lo previsto. De ahí en más seguimos por nuestra cuenta, subcontratando los servicios.
Intenté ingresar antes a Puerto Madero, pero no tuve suerte. Sin embargo, estoy convencido de que terminamos siendo partícipes del mejor proyecto. Hay desarrollistas que están presentes desde hace más tiempo en Puerto Madero, es verdad, pero nosotros estamos haciendo algo distinto. Es un desafío muy grande en todo sentido. Son casi 90.000 m2 de construcción y el edificio completo supuso una inversión cercana a los U$S 100 millones. Pero eso no es todo: muchos hablan de que los Usos Mixtos son la nueva tendencia, lo que se viene, pero lo cierto es que nosotros somos los primeros en inaugurar un edificio de esas características, en este caso combinando centro comercial y oficinas.
Por último, la ubicación es insuperable, única en Puerto Madero. Tenemos la mayor parte de las torres residenciales atrás, el Hotel Hilton en las inmediaciones, el futuro Hotel Alvear muy cerca, se reúnen todos los requisitos necesarios para que sea un emprendimiento exitoso.
http://www.nuevopuertomadero.com/?Shoppi..._principios_de_2011&page=ampliada&id=801
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Sí los dos últimos pisos, el voladizo que tenía caída hacia el centro y unas lozas verticales que hasta incluso le habían dejado los hierros para armarla pero hace poco los cortaron.
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