El F.O.S. significa Factor de Ocupación del Suelo, este coeficiente que varia entre 0 y 1 es el porcentaje de ocupación que podemos tomar del terreno es decir 1 es que podemos usar el 100%, si el FOS es de 0.5 significa que podemos ocupar el 50%, en cifras si tenemos un terreno de 10 mts x 10 mts son 100 m2 si es FOS es de 0.5 podemos ocupar hasta 50 m2.
El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m2 que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno.
Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas.
Estos no son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.
Estractado de
http://www.arquitectonline.com/nota07.htm
¿Qué significa edificio de perímetro libre?
Son los edificios conocidos como "torre", edificios separados de las medianeras.
Ejemplo
¿Hasta qué profundidad del lote puedo edificar?
Hasta la Línea de Frente Interno.
¿Qué es la Línea de Frente Interno (LFI) ?
Línea que limita el sector edificable del terreno del "pulmón" de manzana.
¿A cuántos metros del frente se encuentra la Línea de Frente Interno (LFI)?
Depende si se quiere construir un edificio entre medianeras o una torre de perímetro libre.
La distancia desde el frente de un lote hasta la Línea de Frente Interno es igual a 1/4 de la profundidad de la manzana para edificios entre medianeras y de 1/3 de la profundidad de la misma para edificios de perímetro libre.
Por lo tanto el sistema indica por defecto para una manzana ideal de 100 x 100 una LFI = 25 m para edificios entre medianeras y una LFI = 33 m para edificios de perímetro libre (torre). Ejemplo
Estos datos son modificables por el usuario si conoce las características geométricas de la manzana (como por ejemplo, profundidad y ancho para el caso de manzanas rectangulares). Siempre son tomados en cuenta cuando codigourbano realiza el
Cálculo de Capacidad Edificable (CCE).
¿Qué es la tronera?
Son extensiones del espacio libre de manzana que afectan a terrenos entre medianeras situados cerca de las esquinas.
Para una manzana ideal de 100 x 100, la tronera determina una Linea de Frente Interno de 16 m y afecta a lotes situados a una distancia entre 16 y 34 m de la esquina. Si el terreno se encuentra próximo a la esquina hay que verificar la Linea de Frente Interno con la plancheta.
Ejemplo
Debido a esta reglamentación dos terrenos situados uno al lado de otro pueden tener dos líneas de Frente Interno completamente diferentes.
En el C
álculo de Capacidad Edificable (CCE), codigourbano.com realiza esta verificación.
¿Qué zonificaciones están afectadas por el ancho de calle?
En las zonas R2A, que son las zonas residenciales de alta densidad el valor del FOT se encuentra afectado por el ancho de calle por esto en estas zonas es fundamental verificar el mismo a los efectos de obtener un cálculo exacto.
El sistema calcula el FOT máximo con un ancho de calle de 17.32 m para las calles y de 26 m para las avenidas. El usuario tiene la posibilidad de ajustar estos valores con un dato mas preciso (hay una leyenda en la pagina que advierte esta situación).
Si bien codigourbano dispone de un servicio de consulta de ancho de calle para abonados, el ancho exacto de una calle se obtiene en la municipalidad solicitando un certificado de líneas perimetrales cuyo costo es de $30. Esta documentación se entrega en 48 hs.
¿Cómo se calcula la superficie máxima a construir en distritos sin FOT?
En el distrito C3II, que en general afecta a las avenidas barriales, no existe el indicador del FOT, la superficie a construir se regula por tejido, el sistema calcula el volumen a edificar en el lote considerando altura máxima, línea de frente interno y numero de plantas posibles.
¿Qué significa U20, U23, APH?
Se trata de zonas especiales dentro de la Ciudad.
Los distritos U -urbanizaciones determinadas- y APH -Areas de Protección Histórica- no se encuentran implementados en el sistema por que se trata de distritos con normativas especiales que en muchos casos dependen del terreno de que se trate. Para conocer las posibilidades de construcción en estas zonas recomendamos solicitar un Cálculo de Capacidad Edificable (CCE).
http://www.codigourbano.com/FAQ.htm#1D
Bueno, creo que esta info te va a despejar varias dudas. Espero que te sirva. Saludos.-
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