Las Condes está empezando a ‘tocar techo’. “A la comuna le quedan en este momento 350 hectáreas disponibles y a la velocidad de consumo que tiene esta zona dentro de ocho años debiera saturarse”.
Las Condes está cada vez más lejos de ser aquel ‘pueblito’ del que habla la conocida canción popular. Hasta la palabra comuna se quedó corta para denominarla. Y es que el explosivo crecimiento que esta zona de la capital ha experimentado en los últimos años y, que se verá consolidado en 2010, indica a todas luces que se está convirtiendo en una suerte de pequeña metrópolis o -como prefiere decir el alcalde Francisco de la Maza- de una “comuna-ciudad”.
Sólo en los próximos tres años se incorporarán más de 200.000 metros cuadrados al stock de oficinas, con el cual se acercarán al millón de metros cuadrados en inventario para este fin.
También se consolidarán tres nuevos centros de comercio que en inversión suman más de US$ 100 millones, mientras que el tema residencial mantendrá el dinamismo, con más de 80 proyectos de departamentos en construcción, que equivale a una oferta inmobiliaria de unas 8.300 unidades de viviendas.
A ello hay que agregar la oferta cultural y de entretención, que llegará de la mano del Centro Cívico de Las Condes, que involucra la construcción del Teatro Municipal y las inversiones que cambiarán la cara del gran pulmón verde de la comuna en el Parque Araucano, el que en los próximos años contará incluso con un acuario.
Pero toda esta expansión conlleva una fuerte inversión en infraestructura vial, que en principio contempla la extensión de la línea 1 del Metro, con el levantamiento de 4 nuevas estaciones que llegarán hasta la plaza de Los Dominicos, y luego, la construcción de Vespucio Oriente. Aunque también se podría sumar otro proyecto, el emblemático Tren del Río, idea que esta semana volvió a reflotar.
Lo cierto es que todos estos proyectos totalizan la no despreciable suma de US$ 2.000 millones. Cifra que podría representar la última gran inversión inmobiliaria, comercial y de infraestructura que viva este sector, porque tal como afirma el edil, Francisco de la Maza, la comuna está a un nivel de desarrollo del 85% y tal vez más, es decir, le queda poco espacio para seguir creciendo. Y agrega, que de aquí a 2010 va a pasar a ser una comuna comparable a lo que hoy es Providencia, es decir, de “muy pocos cambios”.
Es también la visión del urbanista de Atisba, Iván Poduje, quien señala que Las Condes está empezando a ‘tocar techo’. “A la comuna le quedan en este momento 350 hectáreas disponibles y a la velocidad de consumo que tiene esta zona dentro de ocho años debiera saturarse”, agregó.
La lucha por el m2
Más allá de las predicciones. Los expertos señalan que Las Condes se ha transformado en un gran centro metropolitano, algo así como Providencia en los años ’80, y las cifras lo avalan. Según datos proporcionados por Atisba, Las Condes es la comuna que más crece en términos de servicios y oficinas, de hecho capta el 21% de ellos, con más de 600.000 m2 construidos.
Analizando cada uno de los focos de desarrollo, se observa que los más de 200.000 m2 que la comuna agregará a la actual oferta de oficinas, vienen a consolidar el buen momento por el que pasa este corredor. Sólo entre 2004 y 2006, fue prácticamente el único que agregó nuevos metros cuadrados a la oferta, estatus que se mantendrá durante lo que resta de 2007 y 2008, donde prácticamente aportará más del 90% de la oferta total de oficinas, al menos hasta la entrega de Costanera Center en Providencia.
Aquí el gran aporte lo harán la Torre Titanium, el proyecto Santa Rosa de Las Condes, Territoria 3.000, los desarrollos de Nueva Las Condes, las dos torres de oficinas que Parque Arauco entregará a comienzos de 2008, El Bosque 123 (Numancia), entre los más emblemáticos.
Pese a la gran cantidad de metros cuadrados que entregarán en los próximos tres años, los analistas inmobiliarios prevén que las tasas de vacancia se mantendrán bajas, en torno al 1% -la menor de la historia-, porque prácticamente este sector es el único que está agregando m2 a la oferta y, la demanda cada vez es mayor, dado el buen momento económico que vive el país y el dinamismo de las empresas, “que las hace salir a buscar las mejores ubicaciones para establecer sus oficinas”, señalan.
En relación al precio, según un reciente estudio de Colliers, éstos incluso tienen cierta tendencia al alza ¿Las razones? Escasez de disponibilidad inmediata, bajas tasas de vacancia, aumento de la demanda y menores niveles de proyectos a futuro.
Circuito Comercial
En los últimos diez años, la comuna de Las Condes prácticamente ha duplicado su crecimiento comercial y su actual dinamismo en esta materia hace prever que seguirá en esa línea. Tal como señala Iván Poduje, “vemos que este sector ha aumentado su participación sobre el crecimiento del Gran Santiago, pasando de un 8% a 16%, en relación a todo lo que se construye en comercio, en consecuencia que Santiago capta el 10% del crecimiento comercial y Providencia cerca del 1%”, explica.
Aunque la comuna no cuenta entre sus proyectos comerciales con una mega estructura como Costanera Center, tiene varios desarrollos en marcha que sin duda cambiarán la ruta del comercio de algunos barrios. Es el caso del área donde se ubicará un nuevo Mall Plaza, precisamente en la intersección de las avenidas Colón con Padre Hurtado, donde se construirá un centro comercial que contempla cuatro tiendas anclas, entre las que se confirmó la presencia de Falabella, Ripley, hipermercados Tottus y la tienda de hogar y construcción, Homecenter Sodimac, además de un AutoPlaza y 180 tiendas menores. Este proyecto se estima tendrá un costo aproximado de US$ 80 millones.
Por otro lado, está en plena construcción el polo denominado Plaza Manquehue (en Manquehue con Apoquindo), justo a un costado del Apumanque, donde se instalarán Falabella, supermercados Santa Isabel y una torre de Integramédica. A ellos se agrega el subcentro Las Condes, donde se ubicarán un centenar de locales y espacios públicos, justo en Escuela Militar y que espera captar no sólo el flujo de viajeros del metro, sino a los más de 11 mil habitantes que viven en sus alrededores.
Apuesta residencial
Aunque la comuna vive un estancamiento en el crecimiento de su población, que actualmente es de 276 mil habitantes, la oferta inmobiliaria no para. Según el director de Tinsa Consultores, Francisco Véliz, esto se debe a que existen nuevas necesidades de vivienda que hacen que el inversionista apueste por grupos familiares de menor tamaño, donde está el mayor dinamismo.
Actualmente existen alrededor de 60 desarrolladores inmobiliarios que están construyendo poco más de 80 edificios de departamentos, equivalente a una oferta inmobiliaria de unas 8.300 unidades de viviendas, las que en promedio se venden a 4.600 Unidades de Fomento cada una. Los sectores donde se concentra la oferta están ubicados principalmente en el eje Los Militares, Alonso de Córdova y Cristóbal Colón.
Impacto vial
Todo este auge atraerá un mayor número de población flotante, la que podría llegar a crecer hasta en un 40%, alcanzando incluso las 800.000 personas diarias, según estimaciones de Atisba.
Esto implica que todo este flujo deberá trasladarse de alguna forma, ya sea en transporte público o en vehículos particulares, lo que sumado a la alta tasa de crecimiento del parque automotor de la comuna –que hoy concentra el 13% del total de los vehículos de todo Santiago- pone en jaque la infraestructura vial en sus puntos más neurálgicos. Particularmente, en la zona de El Bosque y El Golf, donde sólo los proyectos de oficinas sumarán más de 16.000 estacionamientos, concentrados en un radio de 2 kilómetros a la redonda, en el sector de la rotonda Pérez Zujovic.
Pero en este caso, el alcalde De la Maza, se adelanta y señala que no se debieran generar mayores conflictos. “En vialidad son pocos los proyectos que faltan para consolidar la red y dentro de esos en todos se está trabajando 4 pistas desde Las Condes hasta San Carlos de Apoquindo, además Américo Vespucio va a ser una realidad, a pesar de que el MOP ha sido reacio”.
A ello se suma la extensión del metro hasta Los Dominicos donde se va a consolidar una red que va a permitir los desplazamientos desde y hacia dicho transporte público. “De aquí a 2010 va a haber mucha mejor infraestructura que la densificación comercial y de oficinas, es decir, lo que hay hoy no va a cambiar sustancialmente a futuro, porque el potencial de la comuna está medido”, puntualizó el alcalde.
Las Condes: el ‘pueblito’ se transforma en metrópolis
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